Buonasera direttore
Tre sorelle ereditano a seguito della morte della loro mamma un terreno agricolo di circa 1000 mq di terreno ora agricolo (in conversione) hanno sempre pagato l’imu tuttavia si sono accorte (e comunque sapevano) che il terreno era condotto da oltre 40 anni da un fratello della defunta. Tutte le spese fiscali sono state sempre pagate dalla defunta anche se difficili da provare e da circa tre anni dai figli. Il conduttore può vantare diritto di usucapione? Qualora anche l’attuale conduttore dovesse morire…visto l’età, i figli possono vantare diritti?
Grazie.
Piero Guido Roma
Lettera pubblicata il 20 Agosto 2013. L'autore, beviamo, ha condiviso solo questo testo sul nostro sito.
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Categorie: - Controversie
Potrebbe trattarsi di una semplice detenzione da parte del fratello, se lui era al corrente che il terreno in questione era di esclusiva proprietà della sorella, mancherebbe il secondo elemento dell’acquisto per usucapione, cioè l’animus possidendi, sarebbe a dire la convinzione in buona fede del possessore di essere l’unico proprietario della cosa. Questa convinzione deve essere dimostrata in giudizio, facendo vedere ad esempio che oltre a coltivare, gestire e fare propri i frutti del terreno, il possessore aveva compiuto atti tipici del proprietario, ad esempio pagare le tasse e sostenerne gli oneri. Secondo me se riuscite a dimostrare non solo la titolarità del diritto di proprietà attraverso visure catastali e altre cose, ma anche l’esercizio degli oneri conseguenti ( ricevute di pagamento tasse, imu, effettuate dalla defunta o dai figli) dovreste poter essere abbastanza sicuri ed esercitare il vostro diritto, anche perchè non siete voi ma il possessore che eventualmente deve avviare una causa per dimostrare l’acquisto per usucapione.
La soluzione migliore sarebbe avviare una mediazione civile presso un organismo di mediazione in modo da mettervi d’accordo, in quanto bisogna anche considerare il fatto che per tanti anni il fratello ha mantenuto fertile e produttivo un terreno,cosa che non sarebbe avvenuta se fosse stato abbandonato. Certo il corrispettivo sarebbe dato dal godimento dei frutti del terreno usufruito dallo stesso, ma sono cose un po’ difficili da quantificare. Io andrei in mediazione facendomi assistere da un perito in modo da venirvi incontro sul dare e l’avere, sempre mantenendo voi il vostro diritto di proprietà. Un altra cosa che potrebbe deporre in vostro favore è l’assenza di un qualsiasi contratto di comodato a favore del fratello, regolarmente registrato, o una disposizione testamentaria della defunta, nella quale si evincesse la volontà della medesima di lasciare il eredità al fratello il suddetto terreno
Fatemi sapere se questo commento vi è stato utile.
Un caro saluto
C’è un po’ di confusione terminologica.
Il conduttore utilizzerebbe il terreno in base ad un contratto di affitto del terreno agricolo.
Pertanto , se ci fosse il suddetto contratto , già mancherebbero i presupposti per l’usucapione. Quindi , in questo caso la risposta sarebbe “no” assoluto in quanto esisterebbe un titolo , cioè un contratto , che escluderebbe l’usucapione.
Da quanto dici ,però, suppongo che non c’entri nulla il contratto di affitto del terreno , che si potrebbe anche fare , ma trattandosi di un bene ereditario indiviso , utilizzato da uno dei coeredi , normalmente , non viene formalizza nessun contratto di affitto.
Ovviamente , essendo un bene indiviso , tutti i coeredi partecipano , pro quota alle spese fiscali , come l’imu .
Quindi la domanda dovrebbe essere posta in questi termini: Può il coerede che utilizzi in via esclusiva il terreno indiviso , usucapire le quote degli altri coeredi?
La risposta viene data dalla Sentenza Cassazione 12260 del 2002 , che la invito a cercare e leggere e va a suffragar un orientamento ormai maggioritario.
Il concetto è che per escludere gli altri comunisti , al fine del verificarsi dell’usucapione , non è sufficiente che gli altri comunisti non si siano interessati del bene , non usandolo (come accade normalmente nell’usucapione), ma che colui che voglia far valere l’usucapione dimostri di aver goduto del bene in modo “obiettivamente inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non uti condominus.
In pratica , dovrà dimostrare due circostanze :
1) di aver goduto del bene in modo che il suo possesso fosse oggettivamente inconciliabile con la sola possibilità (..e quì è veramente dura ) di un paritario godimento da parte degli altri coeredi .
2) e di aver goduto del bene, in virtù di quanto detto al punto 1), come se fosse stato il proprietario esclusivo.
Direi che il solo pagamento delle imposte diviso per quote , sia una prova sufficiente per escludere l’usucapione.
Innanzi tutto vi ringrazio , e’ la prima volta che mi rivolgo in questo modo faremo buon uso di questi consigli , in particolare Mara ha centrato il problema perché le sorelle hanno pagato le tasse di successione .
Et voila ha messo il fratello della defunta come conduttore ma non ha nessu titolo. Comunque mi scuso per i termini usati e rignrazio nuovamente entrambi.
Piero Guido
Roma
NO!!!
Ereditandolo è vostro in più pagate l’Imu…
Se poi un soggetto in quel terreno pianta patate da 40 anni non lo rende certo il propietario..anche se è affittuario…